שאלות נפוצות

מהי בעצם עסקת תמ"א פינוי בינוי?

בקליפת האגוז מדובר בעסקת קומבינציה, הדיירים הם בעלי הקרקע אשר מוכרים את זכויות הבניה ליזם להוספת יחידות חדשות בתמורה לחיזוק ותוספות של המבנה הקיים (ממ"ד, מרפסת ומעלית), או קבלת דירה חדשה ומוגדלת (במקרה של הריסה ובניה).

איזה רוב נדרש מקרב דיירי הבניין בכדי לבצע חיזוק ע"פ תמ"א 38?

החוק קובע כי נדרש רוב של 66% מקרב בעלי הדירות בבניין בכדי לבצע בו חיזוק בהתאם לתמ"א 38 וכן קובע החוק כי בגין תמ"א 38 תיקון 2 (הריסה ובניה) הרוב הנדרש הינו 80%.

מי משלם את שכר הטרחה של עורך הדין והיועצים מטעם הדיירים?

ראשית, חשוב מאוד שבעלי הדירות יבחרו בעצמם את עוה"ד מטעמם. היזם משלם את שכר הטרחה של עורך הדין והיועצים (מפקח בניה, יועץ ביטוח וכיוב'). בניגוד לדעה הרווחת, התשלום ליועצים אינו על חשבון התמורות לדיירים, שכן היועצים דואגים למקסם את התמורות לדיירים ולדאוג לאכיפת ההסכם ולביצועו.

האם דייר רשאי לסרב לפרויקט?

דייר רשאי לסרב, אולם אם יש את הרוב הדרוש ייחשב סרבן ועל בעלי הדירות לתבוע אותו אצל המפקחת על בתים משותפים, כאשר למפקחת סמכות למנות מנהל מיוחד שיחתום בשם הדייר הסרבן.

כיצד אפשר לבדוק את התמורות להן אנו זכאים?

בהתאם לסוג הפרויקט, ניתן לבקש מעוה"ד של הדיירים לסייע בבדיקת הזכויות וזאת באמצעות הרשויות המקומיות.

האם אנו צריכים לשלם מיסים?

לא. כל עלויות הפרויקט יחולו על היזם, לרבות עניין המיסוי.

מהן הערבויות להן אנו זכאים?

הביטחונות נקבעות בהתאם לסוג הפרויקט, בפרויקט תמ"א 38 תיקון 1 - ערבות ביצוע, ערבות מיסים, ערבות בדק וערבות רישום. בפרויקט תמ"א 38 תיקון 2 (הריסה ובניה) – ערבות חוק מכר בשווי הדירה החדשה, ערבות שכירות, ערבות מיסים, ערבות בדק, וערבות רישום .

מה קורה אם הקבלן פושט רגל או לא משלים את הבניה?

במקרה של הריסה ובניה היזם מוסר ערבויות חוק מכר (ערבות בנקאית) בשווי הדירה החדשה. במקרה של חיזוק, נהוג לקבל ערבות ביצוע על מנת לסיים את הפרויקט במקרה הצורך.

מה התקופה לקבלת היתר בניה לאחר חתימה על ההסכם ומהי תקופת הבניה?

לאחר החתימה על ההסכם, היזם מתחיל להכין את הבקשה להיתר, בד"כ הזמן לקבל היתר בניה משתנה בין הרשויות המקומיות והפרמטרים השונים, אולם בד"כ מדובר בתקופה של בין שנה וחצי לשנתיים. לגבי תקופת הבנייה, אפשר להעריך שתקופת הבניה בפרויקט חיזוק הינה 12-18 חודשים, ובפרויקט הריסה בניה הינה 24-30 חודשים לבניין ממוצע (תלוי בגודל הבניין והפרויקט).

האם ניתן למכור את הדירה במהלך הפרויקט?

כן, ניתן למכור את הדירה כל עוד הקונה נכנס לנעליו של המוכר והינו מחויב לחתום על הסכם התמ"א.

היכן נתגורר במקרה של הריסה ובניה מחדש?

הדיירים יועברו לדירה חלופית בהשכרה, כאשר היזם משלם את שכר הדירה, לרבות הוצאות הובלה הלוך ושוב. גובה השכירות נקבע לפי המקובל בשוק באותה שכונת מגורים, או לפי קביעת שמאי מקרקעין. על מנת להבטיח את תשלום דמי השכירות, היזם נותן ערבות בנקאית אוטונומית לתשלום שכר הדירה.

מה קורה במידה ויש לי שוכר בדירה?

מרגע חתימה על הסכם ועד למועד הריסת הבניין, מדובר בד"כ על תקופה של לפחות שנתיים, במהלך תקופה זו, יש להכניס סעיף בחוזה השכירות שבכפוף להתראה מראש, על השוכר לפנות את הדירה. בתקופת הבניה המשכיר ימשיך לקבל את דמי השכירות ישירות מהיזם.

• הנ"ל אינו תחליף לייעוץ משפטי, ואין להסתמך על כך.